Invertir en una vivienda puede ser una de las operaciones más rentables y seguras a largo plazo. Pero para hacerlo bien, no basta con fijarse solo en el precio o en que “parezca una oportunidad”. En BTTEstudio analizamos cada inmueble con una metodología técnica que permite identificar riesgos, calcular rentabilidades reales y anticipar el valor futuro tras la reforma.

Aquí tienes nuestro checklist profesional con los puntos clave que debes evaluar antes de comprar.

1. Calcular la rentabilidad bruta y neta

La rentabilidad bruta es el primer indicador que un inversor calcula, pero la rentabilidad neta es la que realmente define si la operación merece la pena.

Rentabilidad bruta:
Ingresos anuales / precio de compra.

Rentabilidad neta:
Ingresos anuales – gastos reales (IBI, comunidad, seguro, IRPF, mantenimiento, derramas, financiación…) / precio total de la operación (compra + reforma + impuestos).

Ejemplo típico en Valencia:
Una vivienda que parece rentable con un 6% bruto puede quedarse en un 3,5% neto tras gastos. Por eso conviene analizarlo con precisión.

2. Coste de reforma realista y bien estimado

El estado de la vivienda y las posibilidades de mejora son determinantes para su rentabilidad futura.

Aspectos a comprobar:

• Estado de instalaciones (electricidad, fontanería, climatización).
• Calidad de la estructura.
• Necesidad de redistribución.
• Tipología de materiales adecuados.
• Nivel de calidades según objetivo (alquiler, revalorización, venta).

En BTTEstudio siempre realizamos una estimación de obra basada en una medición real, no aproximada. Esto evita sorpresas y permite saber cuánto costará realmente la puesta a punto del inmueble.

3. Estado estructural y antigüedad del edificio

La estructura y la edad del edificio son factores que impactan tanto en la seguridad como en el coste a largo plazo.

Lo que revisamos normalmente:

• Tipo de estructura (hormigón, madera, metálica).
• ITE (Inspección Técnica del Edificio) al día o desfavorable.
• Humedades, grietas, patologías.
• Posibles derramas próximas (fachada, cubierta, ascensor).

Un edificio antiguo puede ser una gran oportunidad, pero también un riesgo si no se analiza con criterio técnico.

4. Situación urbanística real

Antes de invertir es imprescindible comprobar:

• Zonas Acústicamente Saturadas (ZAS).
• Protección patrimonial (PEC, Ciutat Vella, Catálogo).
• Compatibilidad de usos (muy importante para vivienda turística, oficinas o locales).
• Afecciones urbanísticas: alineaciones, cargas, servidumbres, planeamiento futuro.

Un inmueble barato puede salir caro si descubres después que no puedes reformarlo como querías o que está afectado por una protección especial.

5. Demanda real en la zona

La rentabilidad depende de la demanda en esa ubicación. No es lo mismo invertir en Ruzafa, El Carmen o Benimaclet que en barrios emergentes como Ayora o Patraix.

Para analizar demanda:

• Precio medio del alquiler por m².
• Tiempo medio de ocupación de anuncios.
• Perfil del inquilino (familias, estudiantes, expatriados).
• Demanda turística (si está permitido).
• Previsión de revalorización de la zona.

Una zona con ligera menor rentabilidad inmediata pero con proyección futura suele ser la mejor estrategia.

6. Posibilidades de redistribución

Aquí es donde un arquitecto marca la diferencia.

Una vivienda con mala imagen pero buena estructura y buena distribución potencial puede convertirse en un inmueble de gran valor.

Aspectos clave:

• Posibilidad de abrir cocina al salón.
• Añadir un baño en suite.
• Ampliar estancias reduciendo pasillos.
• Reorganizar tabiques para ganar luz.
• Optimizar armarios y almacenamiento.

Conclusión:
El diseño puede aumentar la rentabilidad entre un 15% y un 40% según el estado inicial y el público objetivo.

7. Costes fijos: IBI, comunidad y derramas

Muchos inversores se guían por el precio de compra, pero la operación real depende de:

• IBI anual.
• Comunidad (muy importante si hay ascensor o calefacción central).
• Derramas aprobadas o previstas.
• Fondo de reserva del edificio.
• Seguro comunitario.

Una comunidad con gastos de 80–120 €/mes puede cambiar completamente la rentabilidad neta de la inversión.

Tip final para inversores

Una vivienda aparentemente menos atractiva pero bien distribuida es mejor inversión que una vivienda con buenos acabados pero mal organizada.
La redistribución inteligente es donde más valor se genera.